Nuda propietat; quan l'habitatge es converteix en part de la pensió de jubilació

Segons l'Institut Nacional d'Estadística el 76,7% dels immobles estan en règim de propietat total, independentment de si els pagaments estan pendents o no, segons dades de l'any 2017.

Aquesta dada és més elevada encara per als majors de 65 anys, on més del 87% té en propietat un habitatge que a més a més suposa el 85% del seu patrimoni.

Ha sorgit una nova fórmula immobiliària on l'habitatge es converteix en la pensió. Una alternativa per transformar la propietat en una renda. Cal tenir en compte que la renda mitjana a Espanya està entorn dels 932€ mensuals, però el tram que més repeteix està entre els 600€ i 650€.

Actualment són moltes les persones jubilades que tenen la necessitat de vendre el seu habitatge a conseqüència de la pèrdua del poder adquisitiu de les pensions, per aconseguir resoldre problemes econòmics o per ajudar als familiars.

L'opció de disposar d'una renda extra mitjançant l'habitatge sembla despertar l'interès entre les persones grans, però l'opció de vendre i quedar-se sense casa no és atractiva i per això el mercat dóna la fórmula per vendre la casa, però seguir vivint en ella.

La nuda propietat s'ha convertit en la millor forma per vendre l'habitatge. La nuda permet la propietat i, sobretot per a les persones de 65 anys, vendre el seu pis o casa, però a canvi segueixen vivint en ella fins a la seva mort.

El dret permet la nuda propietat de l'habitatge. Aquesta modalitat es coneix com "vendre la casa amb tu dintre" o "comprar la casa amb l'inquilí dintre".

Hi ha tres modalitats, una d'elles és comprar la nuda propietat mitjançant un pagament immediat, de la mateixa manera que en una compravenda. L'inversor paga al propietari de l'immoble uns diners per l'habitatge, però aquests podria fer ús de casa seva mentre visqui o durant el temps que ambdós pactin, però aquesta opció no és de franc. Aquests habitatges es venen amb descomptes del 20% fins al 60% del preu, hi depenen factors com l'edat de la persona que gaudirà de l'usdefruit. El millor avantatge és el preu de l'habitatge, però és necessari aportar els diners de la compra en el moment de la cessió o, es disposa de la quantitat o s'ha de demanar un préstec hipotecari.

La segona opció és la renda immobiliària vitalícia. Es pacta la venda de la nuda propietat de l'habitatge, reservant l'usdefruit a canvi d'una renta vitalícia o temporal, la persona que compra l'habitatge pagarà la quantitat a qui la ven, cada mes, al llarg de tota la vida i quan el venedor mori, la casa passarà a ser de la seva propietat i tindrà el ple domini. Aquesta opció es destina a persones grans que necessiten completar els seus ingressos de la pensió. L'avantatge és que si l'inversor no paga la renda, el titular recuperarà la propietat total de l'habitatge i no haurà de tornar els diners que ha cobrat. El desaventatge és que les mensualitats no s'actualitzen amb l'IPC, exceptuant si s'estableix en el contracte.

En cas que en l'habitatge hi convisquin dues persones i una mori, s'estableix un usdefruit successiu i, per tant, l'altra part seguirà gaudint de l'usdefruit vitalici. L'avantatge per al comprador és que no és necessària una inversió elevada, només cal formalitzar el pagament de la renda mensual fins que la persona que hi habita mori.

En aquest punt, la clau està en el càlcul de la renda mensual o anual que es paga per l'habitatge. Les variables que es fan servir són el valor de l'habitatge davant l'esperança de vida, l'edat i el sexe.

La tercera alternativa és vendre la propietat total, no només la nuda propietat, s'anomena "sales&leaseback". El propietari dóna l'habitatge però es queda com a inquilí i paga un lloguer mensual. No hi ha un usdefruit vitalici, sinó un contracte d'arrendament entre dues parts.

Per al col·lectiu jubilat aquesta opció no és la més recomanable ni rentable. Les condicions amb què s'ofereix aquest producte no són gaire bons. Els interessos s'acumulen a la quantitat rebuda generant un deute que s'amortitza a la mort de la persona gran o abans, si el client lliurement ho decideix. La persona gran no té obligacions de tornar els diners, són els hereus els encarregats de liquidar el deute amb el banc un cop la persona ha mort.

La nuda propietat és una opció segura per a les persones grans que mantenen l'ús de la propietat i la poden gaudir en les màximes garanties legals en escriptura pública davant de notari i inscrites al Registre de la Propietat. El venedor garanteix l'ús de la propietat per sempre. El principal avantatge per al venedor és que pot seguir fent ús de la propietat i rebre uns diners de la venda i, tot queda escripturat. Per altra banda, l'avantatge per al comprador és que el preu de l'habitatge està per sota de mercat sent una inversió molt rendible.

Aquesta inversió també té una dimensió social, ajudar a les persones grans a solucionar els seus problemes econòmics.