Nuda propiedad; cuando la vivienda se convierte en parte de la pensión de jubilación

Según el Instituto Nacional de Estadística el 76,7% de los inmuebles están en régimen de propiedad total, independientemente de si los pagos están pendiente o no, según datos del 2017.

Esta cifra es más elevada para los mayores de 65 años, donde el 87% tiene en propiedad una vivienda que además supone el 85€ de su patrimonio.

Ha surgido una nueva fórmula inmobiliaria donde la vivienda se convierte en parte de la pensión. Una alternativa para transformar la propiedad en renta. Hay que especificar que la renda media en España está al rededor de los 932€ mensuales, pero el tramo que más se repite está entre los 600€ y los 650€.

Actualmente son muchos los jubilados/as que tienen la necesidad de vender su vivienda a consecuencia de la pérdida del poder adquisitivo de la pensión, para conseguir resolver sus problemas económicos o para ayudar a sus familiares.

La opción de disponer de una renta mediante su vivienda parece despertar el interés entre las personas mayores, pero la opción de vender y quedarse sin casa no es atractiva, por ese motivo el mercado da la posibilidad de vender esta vivienda y seguir viviendo en ella.

La nuda propiedad se ha convertido en la mejor fórmula para vender una vivienda. La nuda permite la propiedad y, sobretodo a las personas mayores de 65 años, vender su piso o casa, pero a cambio siguen viviendo en ella hasta su muerte.

El derecho permite vender la nuda propiedad de la vivienda. Esta modalidad se conoce como "vender la casa contigo dentro" o "comprar la casa con inquilino dentro".

Hay tres modalidades, una de ellas es comprar la nuda propiedad mediante un pago inmediato, de la misma manera que en una compraventa. El inversor paga al propietario del inmueble una cantidad por su vivienda, pero este podrá hacer uso de su casa mientras viva o durante el tiempo que las dos partes pactes, pero esta cesión no es gratuita. Estas viviendas se venden con descuentos de entre el 20% hasta el 60% del precio, dependen factores como la edad de la persona que disfrutará el usufructo. La mejor ventaja es el precio de la vivienda, pero se necesita aportar el dinero de la compra en el momento de la cesión o, se dispone de la cantidad o se deberá pedir en préstamo hipotecario.

La segunda opción es la renta inmobiliaria vitalicia. Se pacta la venta de la nuda propiedad de la vivienda, reservando el usufructo a cambio de una renta vitalicia o temporal, la persona que compra dicha vivienda pagará la cantidad al vendedor, cada mes, al largo de toda su vida y cuando el vendedor muera, la propiedad pasará a ser del comprador y tendrá el pleno dominio. Esta opción está destinada a personas mayores que necesitan completar sus ingresos de la pensión. La ventaja es que si el inversor no paga la renta, el titular recuperará la propiedad total de la vivienda y no tendrá que devolver el dinero que haya cobrado. La desventaja es que las mensualidades no se actualizan con el IPC, exceptuando que así lo establezca el contrato.

En el caso que en la vivienda convivan dos personas y una de ellas muera, se establece un usufructo sucesivo, por lo tanto, la otra parte seguirá disfrutando de usufructo vitalicio. La ventaja para el comprado es que no necesita una inversión inicial elevada, solo formalizar el pago de la renda mensual hasta que la persona que habita muera.

En este punto, la clave está en el cálculo de la renta mensual o anual que se paga por el inmueble. Las variables que se utilizan son el valor de la vivienda, la esperanza de vida, la edad o el sexo.

La tercera opción es vender la propiedad total, no solo la nuda propiedad, se llama "sales&leaseback". El propietario da la vivienda y se queda como inquilino y paga un alquiler mensual. No hay usufructo vitalicio, sino un contrato de arrendamiento entre dos partes.

Para el colectivo jubilado esta opción no es recomendable ni rentable. Las condiciones con que se ofrece este producto no son muy buenas. Los intereses se acumulan a la cuantía recibida generando una deuda que se amortiza cuando el inquilino muere o antes, si el cliente libremente lo decide. La persona mayor no está obligada a devolver el dinero, son los herederos los encargados de liquidar la deuda con el banco una vez la persona fallezca.

La nuda propiedad es una opción segura para las personas mayores que quieren mantener el uso de la propiedad y la pueden disfrutar con las máximas garantías legales en escritura pública delante de notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El vendedor garantiza el uso de la propiedad para siempre. La principal ventaja para el vendedor es que puede seguir haciendo uso de su propiedad y recibir un dinero por la venta y todo queda escriturado. Por otro lado, la ventaja para el comprador es que el precio del inmueble está por debajo del mercado, siendo una inversión muy rentable.

Esta inversión también tiene una dimensión social, ayuda a las personas grandes a solucionar sus problemas económicos.